A vistoria de imóvel é o documento que protege proprietário e inquilino de conflitos no final da locação. Um laudo bem feito evita disputas sobre danos, desgastes naturais e responsabilidades. Neste guia completo, apresentamos um checklist profissional para vistoria de entrada e saída.
O Que é Vistoria de Imóvel para Locação?
A vistoria de imóvel é uma inspeção detalhada que documenta o estado de conservação do imóvel em um momento específico. São realizadas duas vistorias:
- Vistoria de entrada: Antes do inquilino receber as chaves
- Vistoria de saída: Quando o inquilino desocupa o imóvel
A comparação entre as duas vistorias determina se houve danos além do desgaste natural de uso.
Base legal: A Lei do Inquilinato (8.245/91) prevê que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que recebeu, salvo deteriorações de uso normal.
Por Que a Vistoria é Importante?
Para o Proprietário
- Documenta o estado original do imóvel
- Permite cobrar reparos por danos causados
- Protege contra alegações falsas do inquilino
- Facilita ações judiciais se necessário
Para o Inquilino
- Registra problemas já existentes
- Evita ser responsabilizado por danos anteriores
- Garante devolução integral da caução
- Documenta vícios ocultos
Checklist Completo de Vistoria de Imóvel
1. Área Externa e Fachada
| Item | O Que Verificar |
|---|---|
| Portão e grade | Funcionamento, ferrugem, trincos |
| Muro e cerca | Rachaduras, pintura, altura |
| Calçada | Buracos, desníveis, pisos soltos |
| Jardim/quintal | Estado das plantas, grama, árvores |
| Garagem | Portão automático, piso, iluminação |
| Fachada | Pintura, trincas, infiltrações |
2. Estrutura e Paredes
| Item | O Que Verificar |
|---|---|
| Paredes internas | Rachaduras, manchas, furos, descascamento |
| Pintura | Cor atual, estado, necessidade de repintura |
| Teto/forro | Manchas de infiltração, rebaixamento |
| Rodapés | Soltos, danificados, pintura |
| Molduras | Estado de conservação |
3. Pisos
| Item | O Que Verificar |
|---|---|
| Cerâmica/porcelanato | Trincas, peças soltas, rejunte |
| Piso de madeira | Tábuas soltas, riscos, verniz |
| Piso laminado | Bolhas, descolamento, riscos |
| Carpete | Manchas, rasgos, odor |
| Cimento queimado | Rachaduras, manchas |
4. Portas e Janelas
| Item | O Que Verificar |
|---|---|
| Portas internas | Funcionamento, dobradiças, pintura |
| Porta de entrada | Fechadura, trincos, olho mágico |
| Janelas | Abertura/fechamento, vidros, trincos |
| Telas | Rasgos, fixação, mosquiteiros |
| Persianas/cortinas | Funcionamento, cordas, lâminas |
5. Instalação Elétrica
| Item | O Que Verificar |
|---|---|
| Quadro de disjuntores | Estado, identificação, funcionamento |
| Tomadas | Funcionamento, espelhos, quantidade |
| Interruptores | Funcionamento, espelhos |
| Luminárias | Funcionamento, lâmpadas, soquetes |
| Chuveiro elétrico | Funcionamento, resistência, fiação |
| Ar-condicionado | Funcionamento, controle remoto, filtros |
6. Instalação Hidráulica
| Item | O Que Verificar |
|---|---|
| Torneiras | Vazamentos, pressão, funcionamento |
| Sifões | Vazamentos, entupimentos |
| Vasos sanitários | Funcionamento, vedação, descarga |
| Caixa d'água | Tampa, boia, limpeza |
| Aquecedor de água | Funcionamento, pressão, gás |
| Ralos | Escoamento, grelhas, sifonamento |
7. Cozinha
| Item | O Que Verificar |
|---|---|
| Armários | Portas, dobradiças, gavetas, prateleiras |
| Bancada | Rachaduras, manchas, vedação |
| Pia | Cuba, torneira, sifão, vedação |
| Fogão/cooktop | Bocas, acendedor, forno (se incluso) |
| Exaustor/coifa | Funcionamento, filtros, iluminação |
8. Banheiros
| Item | O Que Verificar |
|---|---|
| Vaso sanitário | Funcionamento, assento, vedação |
| Pia/lavatório | Cuba, torneira, gabinete |
| Box | Vidro, roldanas, vedação, silicone |
| Chuveiro | Registro, ducha, resistência |
| Espelho | Manchas, fixação, moldura |
| Acessórios | Papeleira, toalheiro, saboneteira |
Como Fazer a Vistoria: Passo a Passo
1. Preparação
- Agende horário com boa iluminação natural
- Leve checklist impresso
- Tenha câmera ou celular com boa resolução
- Teste equipamentos antes (lanterna para cantos escuros)
2. Registro Fotográfico
- Fotos gerais: Cada cômodo em visão ampla
- Fotos de detalhes: Problemas específicos encontrados
- Data e hora: Configure a câmera para registrar
- Quantidade: Mínimo de 50-100 fotos para apartamento padrão
3. Testes Práticos
- Acione todas as tomadas (use um carregador de celular)
- Teste todos os interruptores
- Abra e feche todas as portas e janelas
- Ligue todas as torneiras e observe escoamento
- Acione a descarga do vaso sanitário
- Teste chuveiro e aquecedor
4. Preenchimento do Laudo
- Descreva estado: Bom, Regular ou Ruim
- Detalhe problemas encontrados
- Anote marca/modelo de equipamentos
- Registre leituras de medidores (água, luz, gás)
Modelo de Laudo de Vistoria
Um laudo profissional deve conter:
- Dados do imóvel: Endereço completo, tipo, área
- Dados das partes: Proprietário, inquilino, testemunhas
- Data e hora: Da realização da vistoria
- Descrição detalhada: Cômodo por cômodo
- Fotos numeradas: Referenciadas no texto
- Observações gerais: Estado de conservação global
- Assinaturas: Todas as partes envolvidas
Vistoria de Saída: O Que Muda?
Na vistoria de saída, além do checklist completo, é necessário:
- Comparar com o laudo de entrada
- Identificar danos além do desgaste natural
- Calcular valores de reparo, se necessário
- Negociar responsabilidades
Desgaste Natural vs Dano
| Desgaste Natural (proprietário paga) | Dano (inquilino paga) |
|---|---|
| Pintura desbotada pelo sol | Paredes riscadas ou manchadas |
| Piso com desgaste uniforme | Cerâmica quebrada por impacto |
| Torneira com desgaste de vedação | Torneira arrancada ou quebrada |
| Rejunte escurecido | Rejunte faltando ou removido |
| Pequenos furos de pregos | Buracos grandes ou múltiplos |
Dicas para uma Vistoria Eficiente
- Seja detalhista: Melhor registrar demais do que de menos
- Use boa iluminação: Problemas escondidos aparecem na luz
- Verifique atrás de móveis: Se o imóvel está mobiliado
- Teste em horário de pico: Pressão de água pode variar
- Cheque área externa: Telhado, calhas, muros
- Documente tudo: Mesmo o que parece óbvio
Erros Comuns em Vistorias
- Fazer vistoria com pressa
- Não fotografar todos os cômodos
- Esquecer de testar instalações elétricas e hidráulicas
- Não anotar leitura dos medidores
- Não colher assinatura de todas as partes
- Usar descrições vagas como "bom estado"
Conclusão
A vistoria de imóvel é indispensável para uma locação segura. Dedique tempo para fazer um laudo completo, com fotos detalhadas e descrições precisas. Isso protege proprietários de arcar com danos e inquilinos de serem responsabilizados injustamente. Um bom sistema de gestão de aluguéis pode ajudar a organizar e armazenar esses documentos de forma segura.