O aluguel atrasado é um dos maiores desafios enfrentados por proprietários e administradores de imóveis. Saber como agir de forma legal, profissional e eficiente faz toda a diferença entre recuperar o valor devido ou entrar em um processo longo e desgastante. Neste guia completo, você aprenderá o passo a passo para cobrar aluguel atrasado, desde o primeiro contato até a ação de despejo.
Antes de Cobrar: O Que Verificar
Antes de iniciar qualquer cobrança, verifique cuidadosamente:
| Item | O Que Verificar |
|---|---|
| Data de vencimento | Confirme o dia exato previsto no contrato |
| Prazo de tolerância | Alguns contratos preveem 5-10 dias sem multa |
| Pagamento parcial | Verifique se houve depósito de valor menor |
| Histórico do inquilino | É o primeiro atraso ou recorrente? |
| Garantia contratual | Fiador, caução ou seguro fiança? |
| Contato atualizado | Telefone, email e endereço do inquilino |
Passo 1: Contato Inicial Amigável (1-3 dias)
O primeiro contato deve ser cordial e profissional. Muitas vezes o atraso é um simples esquecimento ou problema bancário temporário.
Como Fazer o Primeiro Contato
- Timing: Aguarde 1-2 dias após o vencimento
- Canal: WhatsApp, ligação ou email
- Tom: Cordial, sem confronto
- Objetivo: Entender o motivo e oferecer solução
Modelo de Mensagem Inicial
Olá [Nome do Inquilino], tudo bem?
Notei que o aluguel referente ao mês de [mês] ainda não foi identificado em nossa conta. O vencimento era dia [data].
Houve algum problema? Se preferir, posso enviar um novo boleto ou a chave PIX para facilitar.
Fico no aguardo!
O Que Fazer com a Resposta
| Resposta do Inquilino | Ação Recomendada |
|---|---|
| "Esqueci, vou pagar hoje" | Envie o boleto/PIX e aguarde |
| "Estou com dificuldades" | Negocie prazo ou parcelamento |
| "Já paguei" | Peça comprovante e confira |
| Sem resposta | Tente outros canais, depois passe ao passo 2 |
Passo 2: Segunda Cobrança com Encargos (4-10 dias)
Se o pagamento não foi realizado após o contato inicial, é hora de formalizar a cobrança com os encargos previstos no contrato.
Cálculo dos Encargos
Conforme a Lei do Inquilinato e o Código Civil:
| Encargo | Limite Legal | Exemplo (Aluguel R$ 2.000) |
|---|---|---|
| Multa moratória | Até 10% | R$ 200,00 |
| Juros de mora | 1% ao mês (0,033%/dia) | R$ 6,60 (10 dias) |
| Correção monetária | Índice do contrato | Variável |
| Total estimado | - | R$ 2.206,60 |
Modelo de Mensagem com Encargos
Prezado(a) [Nome],
Conforme nosso contato anterior, o aluguel de [mês] permanece em aberto.
Valor original: R$ 2.000,00
Multa (10%): R$ 200,00
Juros (10 dias): R$ 6,60
Total: R$ 2.206,60Por favor, regularize até [data] para evitar medidas adicionais.
Chave PIX: [sua-chave]
Ou boleto: [link]
Passo 3: Notificação Extrajudicial (10-30 dias)
Se a cobrança informal não funcionou, é hora de enviar uma notificação extrajudicial formal. Esse documento tem valor legal e demonstra sua boa-fé em resolver antes de acionar a justiça.
Formas de Envio
| Meio | Validade Legal | Custo | Recomendação |
|---|---|---|---|
| Carta registrada com AR | Alta | ~R$ 15-25 | Preferível |
| Email com confirmação | Média | Gratuito | Complementar |
| Cartório (notificação) | Máxima | ~R$ 100-200 | Para casos graves |
| Baixa | Gratuito | Apenas registro |
Conteúdo Obrigatório da Notificação
- Identificação completa do locador e locatário
- Endereço do imóvel locado
- Valor do débito discriminado (aluguel + encargos)
- Prazo para pagamento (geralmente 15-30 dias)
- Consequências do não pagamento (ação judicial)
- Data e assinatura
Modelo de Notificação Extrajudicial
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
NOTIFICANTE: [Nome do Proprietário], CPF [xxx], residente à [endereço]
NOTIFICADO: [Nome do Inquilino], CPF [xxx], residente à [endereço do imóvel locado]
Pelo presente instrumento, NOTIFICO Vossa Senhoria de que se encontram em atraso os aluguéis e encargos do imóvel situado à [endereço], conforme discriminado:
• Aluguel de [mês/ano]: R$ [valor]
• Multa por atraso: R$ [valor]
• Juros de mora: R$ [valor]
• Total devido: R$ [valor]Concedo o prazo de 15 (quinze) dias para regularização do débito. O não pagamento no prazo implicará o ajuizamento de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, com base no Art. 9º, III, da Lei 8.245/91.
[Cidade], [data]
[Assinatura do Notificante]
Passo 4: Acionar o Fiador ou Garantia
Antes de partir para a ação judicial, verifique a garantia contratual:
Se Houver Fiador
- Notifique o fiador sobre o débito do afiançado
- O fiador é solidariamente responsável pelo pagamento
- Pode ser cobrado diretamente, sem precisar cobrar o inquilino primeiro
- Envie carta registrada com AR para o fiador
Se Houver Caução
- A caução pode ser usada para cobrir débitos
- Geralmente limitada a 3 meses de aluguel
- Documente a utilização e notifique o inquilino
- Exija reposição da caução ou rescinda o contrato
Se Houver Seguro Fiança
- Acione a seguradora após 30 dias de atraso (varia)
- Reúna documentação: contrato, notificações, comprovantes
- A seguradora paga e depois cobra do inquilino
- Processo mais rápido e menos desgastante
Passo 5: Negociação de Dívida
Antes da ação judicial, considere negociar. É mais rápido e barato para ambas as partes.
Opções de Negociação
| Opção | Quando Usar | Cuidados |
|---|---|---|
| Parcelamento | Inquilino com dificuldade temporária | Formalize por escrito, limite parcelas |
| Desconto à vista | Para receber rapidamente | Calcule se vale a pena, documente |
| Prazo estendido | Inquilino aguardando recebimento | Defina data limite, cobre juros |
| Rescisão amigável | Inquilino não tem como pagar | Negocie desocupação e quitação |
Modelo de Acordo de Parcelamento
TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA E PARCELAMENTO
Por este instrumento, [Nome do Inquilino], CPF [xxx], reconhece dever a [Nome do Proprietário], CPF [xxx], a quantia de R$ [valor total], referente a aluguéis em atraso do imóvel situado à [endereço].
O débito será quitado em [X] parcelas de R$ [valor], vencendo a primeira em [data] e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes.
O não pagamento de qualquer parcela implicará o vencimento antecipado de todo o débito e autoriza o ajuizamento de ação de despejo e cobrança.
[Cidade], [data]
[Assinaturas]
Passo 6: Ação de Despejo por Falta de Pagamento
Se todas as tentativas falharam, é hora de acionar a justiça.
O Que Diz a Lei
Art. 9º, III, da Lei 8.245/91: "A locação também poderá ser desfeita: III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos."
Tipos de Ação
| Tipo | Objetivo | Prazo Médio |
|---|---|---|
| Ação de Despejo | Retomar o imóvel | 6-12 meses |
| Ação de Cobrança | Cobrar valores devidos | 12-24 meses |
| Despejo + Cobrança | Ambos (cumulada) | 6-18 meses |
Custos Envolvidos
- Honorários advocatícios: 10-20% do valor da causa ou valor fixo
- Custas processuais: Variável por estado (R$ 200-500)
- Oficial de justiça: Para citação e despejo
- Chaveiro/arrombamento: Se necessário na desocupação
Purgação da Mora
O inquilino tem direito de purgar a mora (pagar o débito e continuar no imóvel) uma única vez a cada 24 meses, desde que pague todos os valores devidos + custas + honorários no prazo legal.
Como Prevenir a Inadimplência
Melhor do que cobrar é prevenir. Adote estas práticas:
Antes da Locação
- Análise de crédito: Consulte SPC, Serasa, protestos
- Comprovação de renda: Exija renda de 3x o aluguel
- Garantia sólida: Fiador com imóvel, caução ou seguro
- Referências: Consulte locações anteriores
Durante a Locação
- Lembretes automáticos: Envie aviso 3-5 dias antes do vencimento
- Múltiplas formas de pagamento: PIX, boleto, transferência
- Relacionamento: Mantenha comunicação aberta
- Cobrança rápida: Não deixe acumular meses
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Criar Conta GrátisDúvidas Frequentes
Posso cobrar multa desde o primeiro dia de atraso?
Sim, a menos que o contrato preveja período de tolerância. Se não houver cláusula de tolerância, a multa pode ser cobrada a partir do dia seguinte ao vencimento.
O inquilino pode ser despejado com 1 dia de atraso?
Legalmente, sim. A Lei do Inquilinato permite a ação de despejo por falta de pagamento a partir do primeiro dia de atraso. Porém, na prática, é recomendável tentar a cobrança amigável primeiro.
O que acontece se o inquilino abandonar o imóvel com dívidas?
Você pode: (1) acionar a garantia (fiador, caução, seguro); (2) ajuizar ação de cobrança contra o inquilino; (3) negativar o CPF após decisão judicial ou protesto.
Posso cortar água e luz do inquilino inadimplente?
NÃO. Cortar serviços essenciais é ilegal e configura crime de exercício arbitrário das próprias razões (Art. 345 do Código Penal). A única via é a judicial.
O fiador pode ser cobrado mesmo morando em outro estado?
Sim. A responsabilidade do fiador é solidária e pode ser cobrada em qualquer lugar. A ação pode ser ajuizada no foro do imóvel ou do domicílio do fiador.
Conclusão
A cobrança de aluguel atrasado exige método, paciência e documentação. Siga os passos na ordem correta:
- Contato amigável (1-3 dias)
- Cobrança com encargos (4-10 dias)
- Notificação extrajudicial (10-30 dias)
- Acionar garantia
- Negociação
- Ação judicial (último recurso)
Lembre-se: a prevenção é sempre melhor que a cobrança. Faça análise criteriosa antes de alugar, exija garantias sólidas e mantenha uma gestão profissional dos seus imóveis.