A rescisão de contrato de aluguel antes do prazo gera multa proporcional ao tempo restante. Entender como funciona esse cálculo, os prazos envolvidos e as exceções legais é fundamental tanto para inquilinos quanto para proprietários. Neste guia, explicamos tudo sobre rescisão contratual na locação.
O Que é Rescisão de Contrato de Aluguel?
A rescisão é o encerramento do contrato de locação antes do prazo estipulado. Pode partir do inquilino (locatário) ou do proprietário (locador), e cada situação tem regras específicas previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Tipos de Rescisão de Contrato
1. Rescisão pelo Inquilino
O inquilino pode rescindir o contrato a qualquer momento, mas deve:
- Pagar a multa contratual proporcional
- Dar aviso prévio de 30 dias
- Devolver o imóvel nas condições recebidas
2. Rescisão pelo Proprietário
O proprietário só pode rescindir o contrato nas hipóteses previstas em lei:
- Falta de pagamento do aluguel
- Infração contratual ou legal
- Necessidade de reparos urgentes
- Fim do prazo do contrato (30 meses ou mais)
3. Rescisão por Acordo
As partes podem negociar livremente o fim do contrato, definindo:
- Se haverá multa ou não
- Prazo para desocupação
- Forma de pagamento de pendências
Como Calcular a Multa por Rescisão Antecipada
Regra Geral: Proporcionalidade
A multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato (Art. 4º da Lei 8.245/91):
Multa = (Multa Total × Meses Restantes) ÷ Prazo Total do Contrato
Exemplo de Cálculo
Contrato de 30 meses, multa de 3 aluguéis (R$ 6.000), rescisão após 10 meses:
| Item | Valor |
|---|---|
| Prazo total | 30 meses |
| Meses cumpridos | 10 meses |
| Meses restantes | 20 meses |
| Multa total contratual | R$ 6.000,00 |
| Multa proporcional | R$ 6.000 × 20 ÷ 30 = R$ 4.000,00 |
Simulador de Multa
| Tempo Cumprido | % do Contrato | % da Multa Devida |
|---|---|---|
| 6 meses de 30 | 20% | 80% da multa |
| 12 meses de 30 | 40% | 60% da multa |
| 18 meses de 30 | 60% | 40% da multa |
| 24 meses de 30 | 80% | 20% da multa |
Quando NÃO Há Multa por Rescisão
1. Transferência de Emprego
O inquilino fica isento da multa se a rescisão for motivada por transferência de emprego para outra localidade (Art. 4º, parágrafo único).
Requisitos:
- Transferência determinada pelo empregador
- Mudança para cidade diferente
- Aviso prévio de 30 dias ao proprietário
- Comprovação documental (carta do empregador)
2. Após o Prazo Contratual
Se o contrato já venceu e está em prazo indeterminado, não há multa por rescisão - apenas o aviso prévio de 30 dias.
3. Contrato sem Cláusula de Multa
Se o contrato não prevê multa, ela não pode ser cobrada.
4. Descumprimento pelo Proprietário
Se o proprietário descumpre obrigações contratuais (não faz reparos necessários, por exemplo), o inquilino pode rescindir sem multa.
Prazos Importantes na Rescisão
| Situação | Prazo |
|---|---|
| Aviso prévio para desocupação | 30 dias |
| Vistoria de saída | Até a entrega das chaves |
| Devolução da caução | Após vistoria, sem prazo legal definido |
| Pagamento de débitos pendentes | Até a entrega das chaves |
| Transferência de contas (água, luz) | Antes da desocupação |
Passo a Passo da Rescisão pelo Inquilino
- Notifique o proprietário: Por escrito, com 30 dias de antecedência
- Calcule a multa: Proporcionalmente ao tempo restante
- Agende a vistoria: Para comparar com a vistoria de entrada
- Quite pendências: Aluguel, condomínio, IPTU proporcional
- Transfira contas: Água, luz, gás para o nome do proprietário
- Entregue as chaves: Mediante recibo assinado
- Solicite quitação: Termo de quitação de todas as obrigações
Modelo de Notificação de Rescisão
Uma notificação de rescisão deve conter:
- Data do documento
- Identificação das partes (locador e locatário)
- Endereço do imóvel
- Data pretendida para desocupação
- Motivo da rescisão (opcional, mas útil se for transferência)
- Solicitação de vistoria de saída
- Assinatura do inquilino
O Que Acontece com a Caução na Rescisão?
A caução é devolvida após:
- Vistoria de saída sem pendências
- Quitação de todos os débitos
- Reparos de eventuais danos
Descontos Permitidos na Caução
- Aluguéis em atraso
- Multa por rescisão antecipada
- Reparos de danos (comprovados por vistoria)
- Contas pendentes (água, luz, condomínio)
Rescisão de Contrato Comercial
Em locações comerciais (não residenciais), há particularidades:
- Ação renovatória: Inquilino com 5+ anos pode exigir renovação
- Indenização por fundo de comércio: Em alguns casos
- Multas específicas: Podem ser maiores que em residenciais
Dúvidas Frequentes
Posso negociar a multa?
Sim. A negociação é sempre possível. Muitos proprietários aceitam reduzir a multa, especialmente se o imóvel for devolvido em boas condições e houver interessados na fila.
E se eu não pagar a multa?
O proprietário pode:
- Descontar da caução (se houver)
- Cobrar judicialmente
- Negativar seu nome (após processo judicial)
Posso sair antes dos 30 dias de aviso prévio?
Sim, mas terá que pagar o aluguel proporcional até completar os 30 dias ou negociar dispensa com o proprietário.
O proprietário pode rescindir sem motivo?
Durante o prazo do contrato, não (salvo as exceções legais). Após o prazo de 30 meses, pode pedir o imóvel sem justificativa.
Conclusão
A rescisão de contrato de aluguel exige atenção aos prazos, cálculo proporcional da multa e documentação adequada. Sempre formalize por escrito, faça a vistoria de saída e guarde comprovantes de todas as quitações. Em casos de dúvida ou conflito, busque orientação jurídica especializada.