A ação de despejo por falta de pagamento pode ser iniciada a partir do primeiro dia de atraso. É o principal instrumento legal do proprietário para reaver o imóvel quando o inquilino não paga o aluguel. Neste guia, explicamos todo o procedimento, prazos e custos envolvidos.
O Que é Ação de Despejo por Falta de Pagamento?
A ação de despejo é o processo judicial pelo qual o proprietário (locador) busca retomar a posse do imóvel alugado quando o inquilino (locatário) descumpre o contrato, especialmente por falta de pagamento do aluguel.
O fundamento legal está na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), artigos 9º e 59 a 66.
Quando Posso Entrar com Ação de Despejo?
Legalmente, a ação de despejo pode ser ajuizada a partir do primeiro dia de atraso. No entanto, é recomendável:
- Tentar negociação amigável primeiro
- Enviar notificação extrajudicial
- Documentar todas as tentativas de cobrança
- Aguardar pelo menos 15-30 dias antes de judicializar
Importante: Não existe prazo mínimo de atraso para ajuizar a ação. Porém, na prática, advogados recomendam aguardar ao menos um mês para fortalecer a ação.
Passo a Passo da Ação de Despejo
1. Notificação Extrajudicial (Recomendado)
Antes de processar, envie uma notificação formal ao inquilino:
- Por carta registrada com AR (Aviso de Recebimento)
- Por cartório de títulos e documentos
- Prazo sugerido: 15 dias para pagamento
2. Contratação de Advogado
A ação de despejo exige advogado constituído. Custos médios:
| Item | Valor Estimado |
|---|---|
| Honorários advocatícios | R$ 3.000 a R$ 8.000 |
| Custas judiciais | 1% a 2% do valor da causa |
| Oficial de justiça | R$ 200 a R$ 500 |
3. Petição Inicial
O advogado prepara a petição com:
- Contrato de locação
- Comprovantes de débito (aluguéis não pagos)
- Notificações enviadas
- Documentos do imóvel e das partes
4. Citação do Inquilino
O inquilino é citado oficialmente e tem 15 dias para:
- Pagar o débito integral (aluguel + encargos + custas + honorários) e permanecer no imóvel
- Contestar a ação
- Não se manifestar (revelia)
5. Liminar de Despejo
O juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias se:
- O contrato não tiver garantia (fiador, caução, seguro)
- A garantia tiver se tornado insuficiente
- For comprovada a falta de pagamento
6. Sentença e Cumprimento
Se a ação for julgada procedente:
- Prazo de 30 dias para desocupação voluntária
- Despejo forçado com oficial de justiça se não desocupar
- Condenação do inquilino ao pagamento de débitos e custas
Prazos da Ação de Despejo
| Etapa | Prazo |
|---|---|
| Citação do inquilino | 15 a 30 dias após protocolo |
| Prazo para defesa | 15 dias após citação |
| Liminar (se concedida) | 15 dias para desocupar |
| Sentença | 3 a 6 meses (média) |
| Desocupação após sentença | 30 dias |
| Processo completo | 6 a 12 meses (média) |
O Inquilino Pode Evitar o Despejo?
Sim. O locatário pode purgar a mora (pagar o débito) e permanecer no imóvel:
- Antes da sentença: Pagando aluguel + multa + juros + custas + honorários
- Após a sentença: Não é mais possível purgar a mora
- Limite: Só pode purgar a mora uma vez a cada 24 meses
Despejo Liminar: Quando é Possível?
A liminar para desocupação em 15 dias pode ser concedida quando:
- Não há garantia no contrato
- O fiador faleceu, mudou-se ou teve situação financeira alterada
- A caução foi utilizada e não reposta
- O seguro fiança não foi renovado
Se concedida a liminar, o inquilino deve desocupar em 15 dias ou será despejado com força policial.
O Que Fazer com os Bens do Inquilino?
Se o inquilino abandonar bens no imóvel:
- O oficial de justiça fará inventário
- Bens podem ser removidos para depósito
- O inquilino tem prazo para retirar
- Após o prazo, bens podem ser leiloados ou descartados
Alternativas à Ação de Despejo
1. Acordo Extrajudicial
Negocie diretamente com o inquilino um prazo para desocupação em troca de perdão de parte da dívida.
2. Mediação
Utilize câmaras de mediação para chegar a um acordo mais rápido e menos custoso.
3. Distrato
Formalize o fim do contrato de comum acordo, estabelecendo prazo de saída e forma de pagamento da dívida.
Dúvidas Frequentes
Posso cortar água e luz do inquilino inadimplente?
Não! Isso é crime (exercício arbitrário das próprias razões). O único caminho legal é a ação de despejo.
E se o inquilino tiver filhos menores?
A presença de menores não impede o despejo, mas o juiz pode conceder prazo maior para desocupação.
Posso cobrar o fiador antes de processar o inquilino?
Sim. O fiador responde solidariamente e pode ser cobrado diretamente, inclusive por ação de cobrança.
Quanto Custa uma Ação de Despejo?
| Custo | Valor Médio |
|---|---|
| Honorários advocatícios | R$ 3.000 - R$ 8.000 |
| Custas judiciais | R$ 500 - R$ 2.000 |
| Diligências (oficial de justiça) | R$ 200 - R$ 500 |
| Total estimado | R$ 4.000 - R$ 10.000 |
Esses valores podem ser cobrados do inquilino na sentença, mas a recuperação depende da capacidade financeira dele.
Conclusão
A ação de despejo é o caminho legal para recuperar seu imóvel quando o inquilino não paga. Embora o processo possa levar de 6 a 12 meses, é a única forma segura de garantir seus direitos. Antes de processar, tente sempre a negociação e documente tudo. Em caso de dúvidas, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.