A multa por atraso de aluguel pode ser de até 10% sobre o valor do aluguel, mais juros de 1% ao mês, conforme estabelece a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Neste guia, explicamos exatamente quanto você pode cobrar e como calcular.
Quanto Posso Cobrar de Multa por Atraso de Aluguel?
A legislação brasileira estabelece limites claros para a cobrança de multa por atraso no pagamento do aluguel:
- Multa moratória: até 10% sobre o valor do aluguel
- Juros de mora: até 1% ao mês (ou 0,033% ao dia)
- Correção monetária: pelo índice previsto no contrato (IGPM, IPCA, etc.)
Importante: Esses limites são máximos. Muitos contratos estabelecem multas menores, como 2% ou 5%. O que vale é o que está escrito no contrato, desde que não ultrapasse os limites legais.
Como Calcular Multa e Juros por Atraso de Aluguel
Fórmula de Cálculo
Para calcular o valor total devido com multa e juros, use a seguinte fórmula:
Valor Total = Aluguel + (Aluguel × Multa%) + (Aluguel × Juros% × Dias de atraso / 30)
Exemplo Prático
Considere um aluguel de R$ 2.000,00 com 15 dias de atraso:
| Item | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Aluguel | - | R$ 2.000,00 |
| Multa (10%) | R$ 2.000 × 10% | R$ 200,00 |
| Juros (1% por 15 dias) | R$ 2.000 × 1% × 15/30 | R$ 10,00 |
| Total | - | R$ 2.210,00 |
O Que Diz a Lei do Inquilinato Sobre Multa por Atraso
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) não especifica diretamente o percentual de multa, mas o Código Civil (Art. 412) limita a multa moratória a 10% em obrigações civis. Veja os principais pontos:
- Art. 9º: A locação pode ser desfeita por falta de pagamento do aluguel
- Art. 62: Nas ações de despejo por falta de pagamento, o locatário pode evitar a rescisão pagando o débito com encargos
- Art. 23: O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados
Multa de 2% ou 10%: Qual Usar no Contrato?
Embora a lei permita até 10%, muitos proprietários optam por multas menores. Veja a comparação:
| Multa | Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|
| 2% | Mais aceita pelos inquilinos, menor conflito | Menor incentivo para pagamento em dia |
| 5% | Equilíbrio entre punição e razoabilidade | - |
| 10% | Máximo permitido, maior incentivo para pontualidade | Pode ser visto como abusivo, dificulta locação |
A Partir de Quando Posso Cobrar Multa?
A multa por atraso de aluguel pode ser cobrada a partir do dia seguinte ao vencimento, salvo se o contrato prever um período de tolerância.
Período de Tolerância
Alguns contratos incluem cláusula de tolerância (geralmente 5 a 10 dias). Nesse caso:
- Durante a tolerância: não há multa
- Após a tolerância: multa incide sobre o período total de atraso
O Que NÃO Pode Ser Cobrado
Fique atento às cobranças ilegais que podem ser contestadas:
- Multa acima de 10% do valor do aluguel
- Juros acima de 1% ao mês (exceto se previsto em contrato específico)
- Cobranças de "taxas administrativas" não previstas em contrato
- Correção monetária por índice diferente do contratado
Como Formalizar a Cobrança
1. Notificação Amigável
Envie uma mensagem ou e-mail lembrando do vencimento e informando os encargos:
- Valor original do aluguel
- Multa aplicada
- Juros calculados
- Total a pagar
- Prazo para regularização
2. Notificação Formal
Se não houver resposta, envie notificação por escrito (carta com AR ou cartório):
- Comprova tentativa de cobrança extrajudicial
- Necessária para ação de despejo
- Pode servir como prova em processo judicial
Dúvidas Frequentes
Posso cobrar multa se não está no contrato?
Sim, mas apenas os juros de mora (1% ao mês) previstos no Código Civil. A multa de 10% precisa estar expressamente prevista no contrato.
O inquilino pode contestar a multa?
Sim, se a multa for abusiva (acima de 10%) ou se houver vícios no contrato. Por isso, mantenha seus contratos atualizados e dentro da lei.
Posso negativar o inquilino por aluguel atrasado?
Sim, após 30 dias de atraso você pode protestar o débito em cartório ou incluir em órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa).
Conclusão
A multa por atraso de aluguel é um direito do proprietário, mas deve respeitar os limites legais: até 10% de multa e 1% de juros ao mês. Mantenha seu contrato atualizado, faça cobranças documentadas e, quando necessário, busque orientação jurídica para ações de despejo.