A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é a principal legislação que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Conhecer seus direitos e deveres é fundamental tanto para proprietários quanto para inquilinos. Neste guia completo, explicamos os principais pontos da lei de forma clara e objetiva.
O Que é a Lei do Inquilinato?
A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. É conhecida como Lei do Inquilinato e regula:
- Locações residenciais
- Locações para temporada
- Locações comerciais (não residenciais)
- Locações para hospitais, escolas, asilos
Importante: A lei não se aplica a imóveis rurais, vagas de garagem autônomas, espaços de publicidade, apart-hotéis e arrendamento mercantil.
Direitos do Locatário (Inquilino)
1. Receber o Imóvel em Condições de Uso
O inquilino tem direito de receber o imóvel em perfeitas condições de uso, com todas as instalações funcionando (Art. 22, I).
2. Preferência na Compra do Imóvel
Se o proprietário decidir vender o imóvel, o inquilino tem direito de preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros (Art. 27). O prazo para exercer esse direito é de 30 dias.
3. Indenização por Benfeitorias
O inquilino tem direito à indenização por benfeitorias:
- Necessárias: Sempre indenizáveis (ex: conserto de telhado)
- Úteis: Se autorizadas pelo proprietário (ex: instalação de grades)
- Voluptuárias: Não são indenizáveis, mas podem ser retiradas (ex: espelhos decorativos)
4. Recibo de Pagamento
O inquilino tem direito a recibo discriminado de todos os pagamentos efetuados (Art. 22, VI).
5. Sublocação com Autorização
Mediante consentimento prévio e por escrito do proprietário, o inquilino pode sublocar o imóvel, emprestá-lo ou cedê-lo (Art. 13).
6. Permanecer no Imóvel por 30 Meses
Em contratos de 30 meses ou mais, o inquilino tem garantia de permanência pelo prazo acordado, não podendo ser despejado sem justa causa durante esse período.
7. Purgar a Mora
Em ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino pode pagar o débito (aluguel + encargos + custas + honorários) e permanecer no imóvel, uma vez a cada 24 meses (Art. 62, II).
Deveres do Locatário (Inquilino)
1. Pagar Pontualmente o Aluguel
O inquilino deve pagar o aluguel e encargos no prazo estipulado (Art. 23, I).
2. Usar o Imóvel Conforme Destinação
O imóvel deve ser usado conforme o combinado (residencial ou comercial), não podendo alterar sua destinação sem autorização (Art. 23, II).
3. Restituir o Imóvel no Estado Recebido
Ao final da locação, o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural de uso (Art. 23, III).
4. Comunicar Danos e Defeitos
O inquilino deve comunicar ao proprietário quaisquer danos ou defeitos que surjam no imóvel (Art. 23, IV).
5. Realizar Reparos de Uso
Pequenos reparos relacionados ao uso normal são de responsabilidade do inquilino (Art. 23, V).
6. Não Modificar Sem Autorização
É proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio do proprietário (Art. 23, VI).
7. Pagar Despesas Ordinárias de Condomínio
O inquilino paga as despesas ordinárias (manutenção, funcionários, consumo). As extraordinárias são do proprietário (Art. 22, X e Art. 23, XII).
Direitos do Locador (Proprietário)
1. Receber o Aluguel em Dia
O proprietário tem direito de receber o aluguel e encargos no prazo combinado.
2. Reaver o Imóvel
Ao final do contrato (de 30 meses ou mais), o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem necessidade de justificativa (Art. 46).
3. Cobrar Multa por Atraso
O proprietário pode cobrar multa e juros por atraso no pagamento, conforme estabelecido no contrato (limite de 10% de multa e 1% de juros ao mês).
4. Propor Ação de Despejo
Em caso de inadimplência ou descumprimento contratual, o proprietário pode ajuizar ação de despejo (Art. 9º).
5. Exigir Garantia
O proprietário pode exigir uma das formas de garantia previstas na lei: caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária (Art. 37).
6. Vistoriar o Imóvel
O proprietário pode vistoriar o imóvel periodicamente, desde que combine previamente com o inquilino.
Deveres do Locador (Proprietário)
1. Entregar o Imóvel em Condições
O imóvel deve ser entregue em perfeitas condições de uso e habitabilidade (Art. 22, I).
2. Garantir o Uso Pacífico
O proprietário deve garantir que o inquilino possa usar o imóvel sem perturbações (Art. 22, II).
3. Manter a Forma e o Destino
O proprietário deve manter a forma e o destino do imóvel durante a locação (Art. 22, III).
4. Responder por Vícios Anteriores
O proprietário é responsável por vícios ou defeitos anteriores à locação (Art. 22, IV).
5. Fornecer Recibos
O proprietário deve fornecer recibos discriminados de todos os pagamentos (Art. 22, VI).
6. Pagar Taxas e Impostos
IPTU, seguro contra fogo e outras taxas são de responsabilidade do proprietário, salvo disposição contratual em contrário (Art. 22, VIII).
7. Exibir Comprovantes de Despesas
Quando solicitado, o proprietário deve mostrar comprovantes de despesas de condomínio (Art. 22, IX).
Garantias Locatícias Permitidas
A lei permite apenas uma das seguintes garantias por contrato (Art. 37):
| Garantia | Características |
|---|---|
| Caução | Até 3 aluguéis em dinheiro, bens móveis ou imóveis |
| Fiança | Pessoa que assume responsabilidade pelo pagamento |
| Seguro fiança | Seguradora garante o pagamento |
| Cessão fiduciária | Aplicação financeira como garantia |
Atenção: É ilegal exigir mais de uma garantia no mesmo contrato (Art. 43, II).
Prazos Importantes da Lei do Inquilinato
| Situação | Prazo |
|---|---|
| Direito de preferência na compra | 30 dias |
| Aviso prévio para desocupação | 30 dias |
| Contrato que garante retomada sem justificativa | 30 meses ou mais |
| Locação por temporada (máximo) | 90 dias |
| Purgar mora (evitar despejo) | 15 dias após citação |
| Limite para nova purgação de mora | 24 meses |
| Desocupação após liminar de despejo | 15 dias |
| Desocupação após sentença de despejo | 30 dias |
Multa por Rescisão Antecipada
Se o inquilino desocupar antes do término do contrato, deve pagar multa proporcional ao tempo restante (Art. 4º).
Fórmula de Cálculo
Multa = (Multa total × Meses restantes) / Prazo total do contrato
Exceção: Transferência de Emprego
O inquilino fica isento da multa se a rescisão for por transferência de emprego para outra localidade, desde que notifique o proprietário com 30 dias de antecedência (Art. 4º, parágrafo único).
Despesas de Condomínio: Quem Paga o Quê?
| Tipo | Quem Paga | Exemplos |
|---|---|---|
| Ordinárias | Inquilino | Funcionários, manutenção, consumo, limpeza |
| Extraordinárias | Proprietário | Obras estruturais, fundo de reserva, pintura externa |
Ação de Despejo: Quando é Possível
O proprietário pode mover ação de despejo nos seguintes casos (Art. 9º):
- Acordo entre as partes
- Infração legal ou contratual
- Falta de pagamento do aluguel
- Para reparações urgentes determinadas pelo poder público
Alterações Recentes na Lei
A Lei 8.245/91 já foi alterada diversas vezes. As principais mudanças vieram com a Lei 12.112/2009, que:
- Agilizou o processo de despejo
- Permitiu liminar para desocupação em 15 dias (sem garantia)
- Ampliou as hipóteses de despejo liminar
- Facilitou a exoneração do fiador após fim do contrato
Dúvidas Frequentes
O proprietário pode entrar no imóvel sem autorização?
Não. Enquanto durar a locação, o inquilino tem a posse do imóvel. O proprietário só pode entrar com autorização prévia.
Posso subir o aluguel a qualquer momento?
Não. O reajuste é anual, pelo índice previsto no contrato. Aumentos fora disso exigem acordo ou ação revisional (após 3 anos).
Se o proprietário morrer, o contrato continua?
Sim. O contrato se transfere aos herdeiros, mantendo todas as condições.
E se o inquilino morrer?
O contrato pode continuar com cônjuge, companheiro, herdeiros ou dependentes que residiam no imóvel.
Conclusão
A Lei do Inquilinato estabelece um equilíbrio entre os direitos e deveres de proprietários e inquilinos. Conhecer essa legislação é fundamental para evitar conflitos e garantir uma locação tranquila para ambas as partes. Em caso de dúvidas específicas, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.