A Reforma Tributária (Emenda Constitucional 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025) muda a forma como o aluguel é tributado no Brasil. Este é um resumo direto do que o locador precisa saber: o que muda, quem paga o novo imposto e quando cada etapa entra em vigor.
Os dois novos impostos: IBS e CBS
A reforma substitui cinco tributos (PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI) por dois impostos sobre o consumo:
| Imposto | Substitui | Competência | Alíquota cheia (2033) |
|---|---|---|---|
| CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços | PIS e Cofins | Federal | ~8,8% |
| IBS — Imposto sobre Bens e Serviços | ICMS e ISS | Estados e Municípios | ~17,7% |
Alíquota de referência somada: ~26,5% (CBS + IBS). Esse é o teto que a própria lei estabelece como limite. Para aluguéis, porém, existe uma redução específica que derruba muito esse número.
Como fica o aluguel: redução de 70% na alíquota
A LC 214/2025 (art. 257) reduz em 70% a alíquota de IBS/CBS sobre locação de imóveis. Na prática, a alíquota efetiva cai de ~26,5% para cerca de 8% sobre o valor do aluguel:
Quem realmente vai pagar o novo imposto?
O IBS/CBS sobre aluguel não atinge o pequeno locador. Só é contribuinte quem se enquadra em um destes casos:
- 4 ou mais imóveis alugados E receita de aluguéis acima de R$ 240.000/ano (medida no ano anterior); ou
- Receita de aluguéis acima de R$ 288.000/ano no próprio ano (R$ 240 mil + 20%), independentemente da quantidade de imóveis.
O que muda na conta de quem paga
Para um locador obrigado ao novo imposto, a diferença é o IBS/CBS somado ao IR que já existia:
Cronograma da transição (2026 → 2033)
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2026fase de testes
Início da transição. IBS/CBS aparecem na nota com alíquota simbólica (CBS 0,9% e IBS 0,1%), sem custo real para quem cumpre a obrigação. Ano pedagógico.
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2027
CBS entra pra valer e PIS/Cofins são extintos. Começa a exigência de CNPJ para o locador pessoa física que virar contribuinte.
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2029–2032
O IBS sobe de forma gradual enquanto ICMS e ISS são reduzidos ano a ano (10%, 20%, 30% e 40%).
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2033sistema pleno
ICMS e ISS extintos. IBS/CBS em vigor integral, com a alíquota efetiva de locação em torno de 8%.
O que fazer agora
- Some seus aluguéis: saber sua receita anual e quantos imóveis você tem é o que define se você será contribuinte.
- Organize a documentação: contratos, recibos e comprovantes de despesas dedutíveis, com pagamentos rastreáveis (PIX, boleto).
- Declare 100% dos aluguéis no IR e mantenha o carnê-leão em dia — o cruzamento de dados só aumenta.
- Reveja contratos incluindo cláusula de repasse tributário para renovações.
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Criar Conta GrátisA reforma começa leve em 2026 e vai ganhando peso até 2033. Quem entender agora quem paga, quanto paga e quando paga chega na frente. No próximo artigo, detalhamos o que muda a partir de 2027, incluindo a nova obrigação de CNPJ para o locador.