Se você recebe renda de aluguel, precisa declará-la corretamente no Imposto de Renda. A Receita Federal cruza dados de inquilinos, imobiliárias e instituições financeiras, então omitir ou declarar valores incorretos pode levar você direto para a malha fina. Neste guia completo, explicamos tudo: desde o Carnê-Leão mensal até a declaração anual, com exemplos práticos e dicas para pagar menos imposto legalmente.
Quem Precisa Declarar Aluguel no IR?
A obrigatoriedade de declarar rendimentos de aluguel depende de dois fatores:
1. Valor Recebido de Pessoa Física
Se você recebe aluguel de pessoa física e o valor mensal ultrapassa o limite de isenção da tabela progressiva, deve recolher imposto mensalmente via Carnê-Leão.
| Base de Cálculo Mensal | Alíquota | Parcela a Deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.259,20 | Isento | - |
| De R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 169,44 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 381,44 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 662,77 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 896,00 |
Importante: Esses valores são da tabela de 2024, atualizada pelo governo. Sempre verifique a tabela vigente no site da Receita Federal.
2. Valor Recebido de Pessoa Jurídica
Se o inquilino é pessoa jurídica (empresa, imobiliária administrando), o imposto é retido na fonte pela empresa. Você receberá o valor líquido e um informe de rendimentos para usar na declaração anual.
O Que é o Carnê-Leão?
O Carnê-Leão é o recolhimento mensal obrigatório do Imposto de Renda sobre rendimentos recebidos de pessoas físicas ou do exterior. É sua responsabilidade calcular e pagar até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Quando Usar o Carnê-Leão
- Aluguel recebido diretamente do inquilino (pessoa física)
- Aluguel de temporada (Airbnb, Booking, quando o pagador é pessoa física)
- Rendimentos do exterior (imóvel alugado no exterior)
Como Calcular o Carnê-Leão
O cálculo segue três etapas:
1. Determine o rendimento bruto
Some todos os aluguéis recebidos no mês de pessoas físicas.
2. Aplique as deduções permitidas
- IPTU pago pelo proprietário
- Taxa de condomínio (se paga pelo proprietário)
- Despesas de conservação e manutenção do imóvel
- Comissão da imobiliária (taxa de administração)
3. Aplique a tabela progressiva
Sobre o valor líquido (rendimento - deduções), aplique a alíquota correspondente.
Exemplo Prático de Cálculo
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Aluguel recebido | R$ 4.000,00 |
| (-) IPTU pago | R$ 200,00 |
| (-) Condomínio pago | R$ 500,00 |
| (-) Taxa de administração imobiliária (10%) | R$ 400,00 |
| Base de cálculo | R$ 2.900,00 |
| Alíquota (15%) | R$ 435,00 |
| (-) Parcela a deduzir | R$ 381,44 |
| Imposto a pagar | R$ 53,56 |
Como Pagar o Carnê-Leão
Passo a passo:
- Acesse o programa Carnê-Leão Web no e-CAC (Centro Virtual de Atendimento)
- Informe os rendimentos recebidos e as deduções
- O sistema calcula automaticamente o imposto devido
- Gere o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais)
- Pague até o último dia útil do mês seguinte
Código DARF: 0190 (Carnê-Leão - Rendimentos de Aluguéis)
Deduções Permitidas no Aluguel
Para reduzir a base de cálculo do imposto, você pode deduzir despesas relacionadas ao imóvel alugado. Mas atenção: nem tudo é dedutível.
Despesas Dedutíveis
| Despesa | Dedutível? | Observação |
|---|---|---|
| IPTU | Sim | Apenas se pago pelo proprietário |
| Condomínio | Sim | Apenas se pago pelo proprietário |
| Taxa de administração imobiliária | Sim | Valor total da comissão |
| Manutenção e conservação | Sim | Pintura, reparos, consertos |
| Seguro do imóvel | Sim | Incêndio, danos, etc. |
| Fundo de reserva (condomínio) | Não | Não é despesa, é patrimônio |
| Benfeitorias/reformas | Não* | Aumentam o custo do imóvel |
| Mobília/eletrodomésticos | Não | São bens separados |
*Benfeitorias não são deduzidas mensalmente, mas podem ser adicionadas ao custo de aquisição do imóvel, reduzindo o ganho de capital numa eventual venda.
Como Declarar Aluguel na Declaração Anual
Na declaração anual do Imposto de Renda, você precisa informar os rendimentos de aluguel em fichas específicas:
Aluguel Recebido de Pessoa Física
Vá em: Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior
- Clique em "Novo"
- Informe o CPF do inquilino
- Preencha os valores mês a mês
- Informe o imposto pago via Carnê-Leão
Dica: Se você usou o Carnê-Leão Web, pode importar os dados automaticamente para a declaração anual.
Aluguel Recebido de Pessoa Jurídica
Vá em: Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ
- Clique em "Novo"
- Informe o CNPJ da empresa pagadora
- Informe o valor total recebido no ano
- Informe o imposto retido na fonte (IRRF)
Informar o Imóvel na Declaração
O imóvel alugado deve constar na ficha Bens e Direitos:
- Grupo: 01 - Bens Imóveis
- Código: 11 (Apartamento), 12 (Casa), 13 (Terreno), etc.
- Discriminação: Descreva o imóvel, endereço, matrícula no cartório
- Situação: Valor de aquisição (não atualize pelo mercado!)
Imóvel com Mais de Um Proprietário
Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa (cônjuges, herdeiros), a renda deve ser declarada proporcionalmente:
| Situação | Como Declarar |
|---|---|
| Casal com declaração conjunta | Renda total em uma declaração |
| Casal com declaração separada | 50% para cada, ou conforme propriedade |
| Herdeiros (herança) | Proporcional à fração de cada um |
| Sócios (imóvel de empresa) | A empresa declara, não os sócios PF |
Aluguel de Temporada (Airbnb, Booking)
Plataformas como Airbnb são cada vez mais populares, mas a tributação exige atenção:
Quando o Pagador é Pessoa Física
- Você deve recolher Carnê-Leão mensalmente
- Some todos os recebimentos do mês
- Deduza as despesas permitidas (condomínio, limpeza, etc.)
Quando o Pagador é Pessoa Jurídica
- Se a plataforma é quem paga (Airbnb no Brasil), há retenção na fonte
- Solicite o informe de rendimentos à plataforma
- Declare como rendimentos de PJ
Atenção: Mesmo que o Airbnb repasse os valores, se o hóspede pagou diretamente para você (depósito, Pix), considera-se recebimento de pessoa física.
Erros Comuns que Levam à Malha Fina
A Receita Federal cruza diversas informações. Evite estes erros:
1. Não Declarar o Aluguel
O inquilino informa o aluguel pago na declaração dele. Se você não declarar o recebimento, a diferença será detectada.
2. Valores Divergentes
O valor que você declara deve bater com o que o inquilino declara. Qualquer diferença gera notificação.
3. Não Pagar o Carnê-Leão
Deixar de pagar mensalmente gera multa de 0,33% ao dia (limite de 20%) + juros Selic.
4. Deduzir Despesas Não Permitidas
Deduzir reformas, móveis ou despesas pessoais pode gerar autuação.
5. Não Informar o Imóvel em Bens e Direitos
O imóvel precisa constar na sua declaração. Se há renda de aluguel mas nenhum imóvel declarado, a Receita desconfia.
Dicas para Pagar Menos Imposto (Legalmente)
1. Aproveite Todas as Deduções
Guarde comprovantes de IPTU, condomínio, manutenção e taxa de administração. Cada dedução reduz a base de cálculo.
2. Considere Alugar via Imobiliária
A taxa de administração (8% a 10%) é 100% dedutível. Dependendo do seu rendimento, pode compensar financeiramente.
3. Distribua Entre Coproprietários
Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa, a renda pode ser dividida, reduzindo a alíquota individual.
4. Mantenha Registros Organizados
Use um sistema de gestão para registrar todos os recebimentos e despesas. Facilita a declaração e comprova deduções em caso de fiscalização.
5. Considere Pessoa Jurídica (CNPJ)
Para quem tem muitos imóveis, constituir uma holding patrimonial ou empresa de locação pode ser vantajoso. A tributação sobre lucro presumido pode ser menor que a pessoa física. Consulte um contador.
Calendário do Imposto de Renda para Locadores
| Quando | O Que Fazer |
|---|---|
| Todo mês | Pagar Carnê-Leão até o último dia útil do mês seguinte |
| Janeiro | Receber informes de rendimentos de PJ |
| Março a Maio | Entregar a Declaração Anual do IRPF |
| Junho a Dezembro | Acompanhar restituição ou pagar quotas (se houver imposto a pagar) |
Dúvidas Frequentes
Preciso declarar aluguel recebido abaixo do limite de isenção?
Sim. Mesmo que o valor mensal esteja na faixa isenta, você deve informar na declaração anual. A soma dos meses pode ultrapassar limites de obrigatoriedade.
O que acontece se eu não pagar o Carnê-Leão?
Multa de 0,33% ao dia sobre o imposto devido, limitada a 20%, mais juros pela Selic. Na declaração anual, o imposto não pago será cobrado com acréscimos.
Posso deduzir o financiamento do imóvel?
Não. Parcelas de financiamento não são dedutíveis do aluguel recebido. Elas são pagamentos do seu patrimônio, não despesas do aluguel.
E se meu inquilino não me der o CPF?
Você ainda deve declarar o rendimento. Use "CPF não informado" e descreva a situação. Mas procure obter o CPF para evitar problemas com cruzamento de dados.
Aluguel comercial tem tributação diferente?
A tributação é a mesma para pessoa física. A diferença é que empresas (inquilinos PJ) retêm o IR na fonte. Para você, muda apenas a ficha onde declara (PJ ao invés de PF).
Conclusão
Declarar imposto de renda sobre aluguel corretamente evita dores de cabeça com a Receita Federal. Lembre-se:
- Pague o Carnê-Leão mensalmente se recebe de pessoa física
- Aproveite todas as deduções permitidas
- Mantenha comprovantes organizados por 5 anos
- Informe valores corretos que batam com os do inquilino
- Declare o imóvel em Bens e Direitos
Com organização e as informações certas, você cumpre suas obrigações fiscais e ainda pode reduzir legalmente o imposto a pagar.
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