Reajustar o aluguel é um direito garantido ao proprietário, geralmente previsto em contrato e vinculado a um índice como IGPM, IPCA ou INPC. Mas e quando o locador deseja aumentar o aluguel acima desses índices? É legal? Quando pode acontecer? Este guia completo explica todas as possibilidades previstas na Lei do Inquilinato.
O Que Diz a Lei do Inquilinato Sobre Reajuste
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece regras claras sobre reajustes de aluguel:
Art. 17: "É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo."
Art. 18: "É lícita a estipulação de cláusula de reajuste, desde que observadas as disposições legais vigentes."
Resumo das Regras
| Aspecto | O Que a Lei Permite |
|---|---|
| Periodicidade | Reajuste anual (mínimo 12 meses) |
| Índice de correção | Livre escolha entre IGPM, IPCA, INPC ou outro |
| Negociação | Valor pode ser livremente negociado entre as partes |
| Ação revisional | Permitida após 3 anos de contrato |
Quando o Reajuste Acima do Índice é Legal?
Existem situações específicas em que o proprietário pode reajustar o aluguel acima do índice contratual:
1. Na Renovação do Contrato
Ao final do contrato de 30 meses (ou prazo estipulado), as partes têm total liberdade para renegociar o valor. Não há obrigação de seguir nenhum índice neste momento.
- O proprietário pode propor aumento de 20%, 30% ou qualquer percentual
- O inquilino pode aceitar, negociar ou recusar
- Se não houver acordo, o contrato não é renovado
2. Acordo Mútuo Entre as Partes
Mesmo durante a vigência do contrato, locador e locatário podem concordar em alterar o valor:
Importante: Qualquer alteração deve ser formalizada por escrito, preferencialmente como aditivo contratual.
3. Ação Revisional de Aluguel
A Lei do Inquilinato permite a ação revisional quando o valor está defasado em relação ao mercado:
| Requisito | Descrição |
|---|---|
| Prazo mínimo | 3 anos de vigência do contrato |
| Quem pode pedir | Locador ou locatário |
| Objetivo | Adequar o aluguel ao valor de mercado |
| Via judicial | Ação própria no fórum cível |
4. Contrato Por Prazo Indeterminado
Contratos que se transformaram em prazo indeterminado (após 30 meses sem renovação formal) permitem:
- Proposta de novo valor a qualquer momento
- Se não aceito, notificação de desocupação com 30 dias
- Flexibilidade maior para ambas as partes
Quando NÃO é Legal Reajustar Acima do Índice
Algumas situações impedem o reajuste acima do índice contratual:
Durante a Vigência do Contrato
Se o contrato estipula reajuste pelo IGPM, o proprietário não pode exigir unilateralmente aumento superior. Exemplo:
- Contrato: Reajuste anual pelo IGPM
- IGPM do período: 4,5%
- Proprietário quer 10% → Não é legal
- Só seria possível com acordo escrito do inquilino
Antes de 3 Anos (Ação Revisional)
A ação revisional só pode ser proposta após 3 anos. Antes disso, o proprietário está vinculado ao índice contratual.
Coerção ou Ameaça
Qualquer aumento obtido por pressão indevida é anulável judicialmente. Exemplos de práticas abusivas:
- Ameaça de despejo sem fundamento legal
- Corte de serviços (água, luz) como forma de pressão
- Assédio constante para forçar aceitação
Como Calcular o Reajuste Acima do Índice
Passo a Passo para Avaliar
Antes de propor um reajuste acima do índice, o proprietário deve:
- Pesquisar o mercado: Verificar aluguéis de imóveis similares na região
- Calcular a defasagem: Comparar o aluguel atual com a média do mercado
- Documentar: Guardar anúncios e avaliações que justifiquem o novo valor
- Avaliar o inquilino: Bons pagadores merecem condições melhores
Exemplo Prático
| Situação | Valor |
|---|---|
| Aluguel atual | R$ 1.500,00 |
| Reajuste pelo IGPM (5%) | R$ 1.575,00 |
| Aluguel de mercado (imóveis similares) | R$ 2.000,00 |
| Defasagem | 27% abaixo do mercado |
| Proposta de reajuste | R$ 1.800,00 (20% de aumento) |
Neste caso, o proprietário pode propor R$ 1.800,00 na renovação, justificando com valores de mercado.
Direitos do Inquilino
O locatário tem direitos garantidos quando recebe proposta de aumento acima do índice:
Durante o Contrato
- Recusar: Pode negar aumento acima do índice previsto
- Exigir cumprimento do contrato: Proprietário deve respeitar a cláusula de reajuste
- Denunciar abuso: Procurar Procon ou Defensoria Pública
Na Renovação
- Negociar: Propor contraoferta
- Recusar e sair: Buscar outro imóvel se o valor não couber no orçamento
- Pedir prazo: Solicitar tempo para decisão
Como Negociar o Reajuste
Dicas para Proprietários
- Seja transparente: Explique os motivos do aumento
- Apresente dados: Mostre pesquisa de mercado
- Valorize o inquilino: Bom histórico merece consideração
- Proponha gradualidade: Aumento em parcelas é mais aceito
- Formalize tudo: Qualquer acordo deve ser por escrito
Dicas para Inquilinos
- Pesquise também: Verifique se o valor proposto é justo
- Negocie: Raramente a primeira proposta é a final
- Peça prazo: Não aceite sob pressão
- Avalie custos de mudança: Às vezes aceitar aumento é mais econômico
- Documente tudo: Guarde conversas e propostas
Modelo de Proposta de Reajuste
PROPOSTA DE REAJUSTE DE ALUGUEL
Prezado(a) [Nome do Inquilino],
Com o término do contrato de locação em [data], venho propor a renovação com os seguintes termos:
Valor atual: R$ [valor atual]
Novo valor proposto: R$ [novo valor]
Percentual de aumento: [X]%Justificativa: O reajuste proposto visa adequar o valor ao mercado atual. Imóveis similares na região estão sendo locados por valores entre R$ [X] e R$ [Y].
Agradeço a parceria durante este período e fico à disposição para negociação.
Atenciosamente,
[Nome do Proprietário]
[Data]
Ação Revisional: Quando Usar
O que é a Ação Revisional
É um processo judicial para adequar o aluguel ao valor de mercado, disponível tanto para locadores quanto para locatários após 3 anos de contrato.
Requisitos
- Contrato com pelo menos 3 anos de vigência
- Diferença significativa entre valor atual e valor de mercado
- Laudo de avaliação do imóvel (geralmente exigido)
Como Funciona
- Contratação de advogado
- Laudo de avaliação do imóvel
- Petição inicial com fundamentação
- Audiência de conciliação
- Se não houver acordo, perícia e sentença
Custos Envolvidos
| Item | Valor Aproximado |
|---|---|
| Honorários advocatícios | R$ 2.000 a R$ 5.000 |
| Laudo de avaliação | R$ 500 a R$ 1.500 |
| Custas processuais | Variável por estado |
| Tempo médio | 6 meses a 2 anos |
Dúvidas Frequentes
O proprietário pode reajustar o aluguel a qualquer momento?
Não. Durante a vigência do contrato, o reajuste deve seguir o índice acordado (geralmente anual). Fora isso, só por acordo mútuo ou ação revisional após 3 anos.
E se o índice for negativo (deflação)?
Tecnicamente, o aluguel deveria diminuir. Porém, muitos contratos preveem cláusula de "não redução", mantendo o valor estável.
Posso escolher outro índice na renovação?
Sim. Na renovação, as partes podem acordar trocar o IGPM pelo IPCA, por exemplo, ou qualquer outro índice.
O que acontece se eu recusar o aumento na renovação?
O contrato não é renovado. Você terá prazo para desocupação (geralmente 30 dias, conforme acordo ou notificação).
Existe limite máximo de reajuste?
Não existe limite legal para reajuste na renovação. Porém, valores muito acima do mercado não farão sentido prático, pois o inquilino pode preferir sair.
Conclusão
O reajuste de aluguel acima do índice é legal em situações específicas: na renovação do contrato, por acordo mútuo ou via ação revisional após 3 anos. Durante a vigência do contrato, o proprietário deve respeitar o índice acordado. A transparência e o diálogo são fundamentais para manter uma relação saudável entre locador e locatário.
Para evitar conflitos, sempre formalize acordos por escrito e mantenha os valores condizentes com o mercado. Um sistema de gestão de aluguéis ajuda a acompanhar índices, calcular reajustes e manter a documentação organizada.