Se você ouviu que precisaria emitir nota fiscal do aluguel a partir de agosto e entrou em pânico, respira. Em 31 de julho de 2026, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS publicaram o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4 e adiaram, de forma escalonada, o destaque dos novos tributos (IBS e CBS) nas notas fiscais. Para a locação de imóveis, a exigência só passa a valer em 1º de dezembro de 2026 — não mais em agosto.
O que o Ato Conjunto nº 4 decidiu
Havia a expectativa de que o destaque dos novos tributos nas notas começasse tudo de uma vez em agosto. O Ato Conjunto nº 4 organizou isso em lotes, dando prazos diferentes para cada tipo de documento e setor. A locação de imóveis ficou entre os últimos a entrar, com prazo em dezembro. É um respiro para o locador se preparar sem atropelo.
Calendário oficial do destaque de IBS/CBS na nota
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3 de agosto de 2026
NF-e e NFC-e (venda de bens e varejo), além de documentos de transporte e energia. Não atinge a locação.
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1º de outubro de 2026
NFS-e de serviços em geral (os que hoje pagam ISS). A locação ainda não entra aqui.
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1º de dezembro de 2026locação
Locação e arrendamento de imóveis e bens móveis, além de plataformas digitais. É a data que importa para quem vive de aluguel.
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1º de janeiro de 2027
Empresas optantes do Simples Nacional passam a preencher os novos campos.
Você aluga como PJ ou como PF? O calendário é diferente
A obrigação prática depende de como você recebe os aluguéis. Veja as duas trilhas.
Quem aluga como Pessoa Jurídica (holding ou empresa)
A PJ locadora é prestadora de serviço e já emite nota (NFS-e). Chegou a se cogitar a obrigação de destacar IBS/CBS já em agosto — com o Ato nº 4, esse destaque na locação fica para dezembro. Na prática, a empresa que já emite nota tem menos a mudar: é atualizar o emissor e passar a destacar os tributos.
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Agora
Continue com o CNPJ ativo, inscrição municipal em dia e emitindo a NFS-e da locação normalmente.
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1º de dezembro de 2026
Passa a ser obrigatório destacar IBS e CBS na NFS-e da locação. Garanta que seu emissor está atualizado.
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1º de janeiro de 2027
Se a empresa é do Simples Nacional, é aqui que o preenchimento dos novos campos começa.
Quem aluga como Pessoa Física
Aqui o primeiro passo é descobrir se você é contribuinte do IBS/CBS. Só é quem se enquadra em um destes casos:
- 4 ou mais imóveis alugados e mais de R$ 240.000/ano de aluguel; ou
- mais de R$ 288.000/ano de aluguel, independentemente da quantidade de imóveis.
Se você é contribuinte, este é o seu calendário — e o que fazer em cada etapa:
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Agora → novembro de 2026
Organize-se. Some seus aluguéis, conte seus imóveis e confirme se é contribuinte. Aguarde o cadastro simplificado (tipo MEI) que a Receita prepara, previsto para novembro.
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1º de dezembro de 2026
Nota com destaque. Passa a valer a obrigação de destacar IBS/CBS na nota da locação para quem é contribuinte.
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1º de janeiro de 2027
CNPJ do locador. Prazo para a inscrição no CNPJ do locador pessoa física contribuinte. Lembrando: é só um cadastro, você continua pessoa física.
Pessoa física: o que você vai fazer, passo a passo
- Descubra se é contribuinte: some a receita anual de aluguéis e conte os imóveis. Na dúvida, use a calculadora da reforma tributária.
- Se for contribuinte, inscreva-se no CNPJ pelo cadastro simplificado (tipo MEI), dentro do prazo de 1º/01/2027.
- Prepare a emissão da nota (NFS-e) da locação, com destaque de IBS/CBS a partir de dezembro.
- Controle os recebimentos: o imposto é no regime de caixa — só incide sobre o aluguel que efetivamente entrou.
- Se não for contribuinte, continue declarando no Imposto de Renda e no carnê-leão, como sempre. Nenhuma nota fiscal é exigida.
Chegue em dezembro adequado e tranquilo
A Locapay centraliza contratos, cobranças e repasses, mantém você adequado às novas regras e ajuda a ficar no formato que paga menos imposto. Você cuida dos imóveis; a parte chata fica com a gente.
Criar Conta GrátisQuer entender a reforma por inteiro? Veja o resumo para o locador e o que muda a partir de 2027, com a obrigação de CNPJ.