Reajuste de Aluguel: IGPM, IPCA ou INPC? Qual Índice Usar

Escolher o índice de reajuste de aluguel correto é uma das decisões mais importantes em um contrato de locação. A escolha errada pode significar prejuízo para o proprietário ou um peso insustentável para o inquilino. Neste guia completo, explicamos tudo sobre IGPM, IPCA e INPC para você tomar a melhor decisão em 2026.

O Que São Índices de Reajuste de Aluguel?

Índices de reajuste são indicadores econômicos que medem a variação de preços ao longo do tempo. No mercado imobiliário, são usados para atualizar o valor dos aluguéis periodicamente (geralmente a cada 12 meses), mantendo o poder de compra do proprietário e protegendo o inquilino de aumentos arbitrários.

Por Que Usar um Índice?

A Lei do Inquilinato (8.245/91) permite o reajuste anual do aluguel, mas proíbe a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial. Por isso, os índices de inflação se tornaram o padrão do mercado.

Art. 17 da Lei 8.245/91: "É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo."

IGPM: O Índice Tradicional do Mercado Imobiliário

O IGPM (Índice Geral de Preços - Mercado) é calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e foi durante décadas o índice mais usado em contratos de aluguel.

Composição do IGPM

Componente	Peso	O Que Mede
IPA (Índice de Preços por Atacado)	60%	Preços de commodities, indústria e agropecuária
IPC (Índice de Preços ao Consumidor)	30%	Preços de produtos e serviços para o consumidor final
INCC (Índice Nacional de Custo da Construção)	10%	Custo de materiais e mão de obra na construção civil

Por Que o IGPM Foi Tão Usado?

• Tradição: Por décadas foi o padrão em contratos de locação
• Setor imobiliário: O INCC (10%) reflete custos da construção
• Divulgação: Publicado mensalmente pela FGV com ampla cobertura

O Problema do IGPM: Volatilidade Extrema

O grande problema do IGPM é sua alta volatilidade. Como 60% do índice é composto pelo IPA, que mede preços por atacado, ele é fortemente influenciado por:

• Variação do dólar: Commodities são cotadas em dólar
• Preços de commodities: Soja, minério de ferro, petróleo
• Safras agrícolas: Quebras de safra disparam o índice

Histórico Recente do IGPM

Período	IGPM Acumulado 12 meses	IPCA no mesmo período	Diferença
Set/2020	17,94%	3,14%	+14,80 p.p.
Set/2021	31,12%	10,25%	+20,87 p.p.
Set/2022	8,25%	7,17%	+1,08 p.p.
Set/2023	-4,93%	5,19%	-10,12 p.p.
Set/2024	4,53%	4,42%	+0,11 p.p.

Impacto real: Um aluguel de R$ 2.000 reajustado pelo IGPM em setembro/2021 teria passado para R$ 2.622,40 - um aumento de mais de R$ 600 em um único reajuste!

IPCA: O Índice Oficial de Inflação

O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e é o índice oficial de inflação do Brasil, usado como meta pelo Banco Central.

Como o IPCA é Calculado

• Público-alvo: Famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos
• Abrangência: 13 regiões metropolitanas + Goiânia, Campo Grande, Rio Branco e Brasília
• Itens pesquisados: Mais de 400 produtos e serviços
• Periodicidade: Mensal (dia 1 a 30 de cada mês)

Composição do IPCA por Grupo

Grupo	Peso Aproximado
Alimentação e bebidas	21%
Habitação	15%
Transportes	21%
Saúde e cuidados pessoais	14%
Educação	6%
Comunicação	4%
Outros	19%

Vantagens do IPCA para Aluguéis

• Estabilidade: Muito menos volátil que o IGPM
• Previsibilidade: Segue a meta de inflação do Banco Central
• Realidade: Reflete o custo de vida real das famílias
• Aceitação: Crescente no mercado imobiliário
• Transparência: Metodologia clara e amplamente divulgada

Desvantagens do IPCA

• Não reflete construção: Não considera custos específicos do setor imobiliário
• Deflação: Em raros momentos de deflação, pode reduzir nominalmente o aluguel

INPC: A Opção para Imóveis Populares

O INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) também é calculado pelo IBGE, mas foca em famílias de menor renda.

Diferenças entre INPC e IPCA

Característica	IPCA	INPC
Faixa de renda	1 a 40 salários mínimos	1 a 5 salários mínimos
Peso da alimentação	~21%	~25% (maior)
Uso principal	Meta de inflação do BC	Reajuste do salário mínimo
Volatilidade	Baixa	Baixa

Quando Usar o INPC?

• Imóveis populares: Aluguéis de até 2 salários mínimos
• Inquilinos de baixa renda: Reflete melhor sua realidade
• Regiões periféricas: Onde o custo de vida é diferente

Comparativo Completo: IGPM vs IPCA vs INPC

Critério	IGPM	IPCA	INPC
Quem calcula	FGV	IBGE	IBGE
Volatilidade	Alta	Baixa	Baixa
Influência do dólar	Alta	Baixa	Baixa
Previsibilidade	Menor	Maior	Maior
Risco para inquilino	Alto	Baixo	Baixo
Risco para proprietário	Médio (deflação)	Baixo	Baixo
Aceitação no mercado	Em queda	Em alta	Média
Recomendação 2026	Evitar ou usar com teto	Primeira escolha	Imóveis populares

Qual Índice Escolher em 2026?

Recomendação para Proprietários

O IPCA é a melhor escolha para a maioria dos casos:

• Oferece proteção real contra a inflação
• Menor risco de conflito e inadimplência
• Inquilinos aceitam mais facilmente
• Mais fácil de justificar aumentos
• Reduz risco de ações judiciais

Recomendação para Inquilinos

Ao assinar um contrato, negocie o uso do IPCA:

• Maior previsibilidade para planejamento financeiro
• Evita sustos com reajustes muito altos
• Alinhado com sua realidade de custo de vida
• Reajustes mais justos e sustentáveis

Recomendação para Imobiliárias

• Padrão: Adote o IPCA como índice padrão dos novos contratos
• Flexibilidade: Permita negociação entre as partes
• Educação: Explique as diferenças aos clientes
• IGPM com teto: Se usar IGPM, inclua cláusula limitadora

Cláusula de Teto: Protegendo Ambas as Partes

Para contratos que ainda usam IGPM, a cláusula de teto é essencial:

Modelo de cláusula: "O reajuste anual será pelo IGPM, limitado ao dobro do IPCA do mesmo período. Em caso de IGPM negativo, o aluguel não sofrerá redução, mantendo-se o valor vigente."

Como Funciona na Prática

Cenário	IGPM	IPCA	Teto (2x IPCA)	Reajuste Aplicado
IGPM alto	25%	5%	10%	10%
IGPM normal	6%	5%	10%	6%
IGPM negativo	-3%	4%	8%	0%

Como Calcular o Reajuste de Aluguel

A fórmula básica para calcular o reajuste é:

Novo Aluguel = Aluguel Atual × (1 + Índice ÷ 100)

Exemplo Prático com IPCA

Dado	Valor
Aluguel atual	R$ 2.500,00
IPCA acumulado 12 meses	4,76%
Cálculo	R$ 2.500 × 1,0476
Novo aluguel	R$ 2.619,00
Aumento em reais	R$ 119,00

Onde Consultar os Índices Atualizados

Índice	Fonte Oficial	Divulgação
IGPM	FGV (portal.fgv.br)	Final de cada mês
IPCA	IBGE (ibge.gov.br)	Dia 10-15 do mês seguinte
INPC	IBGE (ibge.gov.br)	Dia 10-15 do mês seguinte

Dúvidas Frequentes

Posso trocar o índice do meu contrato?

Sim, mas apenas com acordo entre as partes. Na renovação do contrato é o momento ideal para renegociar o índice de reajuste.

O que acontece se o IGPM ficar negativo?

Tecnicamente, o aluguel deveria ser reduzido. Porém, muitos contratos incluem cláusula de "não redução" ou "piso", mantendo o valor estável.

Qual o período correto para calcular o índice?

Geralmente usa-se o índice acumulado dos 12 meses anteriores à data de aniversário do contrato. Alguns contratos especificam um mês de referência.

O inquilino pode recusar o reajuste?

Se o reajuste está previsto no contrato e usa o índice acordado, o inquilino não pode recusar. Caso contrário, há margem para negociação ou disputa judicial.

E se não houver índice definido no contrato?

Na ausência de cláusula específica, as partes devem negociar. Se não houver acordo, pode-se recorrer à Justiça, que geralmente aplica o IPCA.

Conclusão: Qual Índice Usar em 2026?

Em 2026, o IPCA é a escolha mais equilibrada e segura para contratos de locação. Oferece:

• Estabilidade para ambas as partes
• Previsibilidade financeira
• Menor risco de conflitos
• Reflexo real do custo de vida

Se você ainda tem contratos com IGPM, considere:

1. Incluir cláusula de teto imediatamente
2. Migrar para IPCA na próxima renovação
3. Usar uma ferramenta de gestão que calcule automaticamente os reajustes